訳あり物件とは

[記事公開日]2016/09/25
[最終更新日]2016/09/26
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訳あり物件とは

「訳あり物件」と聞くと「殺人事件があった部屋」「自殺があった部屋」などを思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。

確かにそういった物件も「訳あり物件」と呼ばれるのですが、それ以外にもさまざまな「訳」がある物件があるのです。

住まわれていた人が亡くなったというような、いわゆる「事故部件」は、訳あり物件の中でも、むしろかなり特殊な物件だと言えます。

知られていそうで実はあまり知られていない「訳あり物件」とは、どういった物件なのかを見てみましょう。

 

訳あり物件とは

「訳あり物件」は、正式には「瑕疵物件」と言います。

「瑕疵」とは法律用語で「本来あるべき機能・ 品質・性能・状態が備わっていないこと」、つまり「欠点や欠陥」のことです。

「瑕疵物件」=「欠点や欠陥がある物件」=「訳あり物件」ということになります。

「訳あり物件」と呼ばれる物件には、大きく分けて「物理的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」「心理的瑕疵物件」の4つの種類があります。

それでは、この4種類の訳あり物件がどのような物件なのかを見ていきましょう。

 

物理的瑕疵物件とは

物理的瑕疵物理的瑕疵物件とは、建物、設備や土地といった物自体に欠点や欠陥がある物件の事を言います。

家の構造が法律に違反していたり、建物が老朽化していたり、設備が故障しているような場合に物理的瑕疵物件と呼ばれる場合があります。

土地の場合は土壌汚染などが物理的瑕疵になります。

それでは、物理的瑕疵物件には、具体的にどのような物件があるのかを詳しく見ていきましょう。

 

欠陥住宅

欠陥住宅とは、建築基準法などの法令で決められた要件を満たしていない住宅を指します。

ただ、建築関連の法令は改正も多くあります。

建築した当時は建築関連の法令を満たしていて、法改正後に要件を満たさなくなったものは既存不適格と呼ばれて、欠陥住宅には含めません。

また、10年20年経ってのひび割れなどで軽微なものなども欠陥住宅には含めません。

 

再建築不可

再建築不可物件建物を建てるには「道路に2m以上接している」という条件をクリアしていなければいけません。

「道路」とは建築基準法で原則として4m以上の幅があるものとされています。

特定行政庁が道路と定めた場合4m未満の幅でも「道路」となりますが、それ以外のものは「道路」にはなりません。

ですから、4m未満で特定行政庁からも「道路」と指定されていない道に2m以上接していても建物を建築することはできません。

既にある建物はそのまま存続できますが、一旦更地にしてしまうと、その土地には建物を建てることができなくなります。

こういった土地にある建物を「再建築不可物件」といいます。

 

廃墟

廃墟とは使用されないまま荒れ果てしまった状態で放置されている建物や施設のことを言います。

危険なため、立入禁止になっているところもあります。

廃墟となってしまった理由はさまざまですが、以下のような理由で廃墟となっているケースがあります。

  • 物件の所有者が遠隔地に住んでいるため、物件の管理ができない物件
  • 所有者が財務破たんしてしまった後に、購入者が現れず放置されている物件
  • 建築中に事業者が破たんしてしまい、事業承継が難しく放置されている物件
  • 解体費用がかかるため放置されている物件
  • 解体更地にすると固定資産税が上がるので放置されている物件

放置されている危険な空き家が増えないよう「空き家対策特別措置法」という法律が制定されました。

防災・衛生・環境面で特に悪影響が出る恐れがある空き家を「特定空き家」と指定して、修繕や改善を求める法律です。

詳しくは「空き家対策特別措置法って、どんな法律?」をご参照下さい。

 

築古物件

空き家「築古物件」とは建築年数が古い物件のことを指します。

日本の法律では法定耐用年数は木造22年、鉄骨造30年、鉄筋コンクリート造47年とされていますが、何年目から築古と呼ぶという明確な基準はありません。

木造であれば30年、鉄骨造であれば40年以上経過している物件はかなりの修繕費用がかかる可能性があります。

きちんと定期的に修繕されているような物件であれば問題無いのですが、20年未修繕というような場合は、シロアリ被害や雨漏りによる腐食などがあると多額の修繕費がかかる場合があります。

外壁塗装や給排水管などの大規模な修繕を数百万円かけてしなければ使用出来ない物件もあります。

「築古」ということだけが問題ではないのですが、「未修繕の築古物件」は多額の修繕費が必要になることが多いため、訳あり物件と呼ばれる場合があります。

 

変形土地

旗竿地変形地とは、平坦な四角形以外の土地を言います。

一般的に三角形の土地や傾斜している土地、段差がある土地などがあります。

変形地の中で「旗竿地」と呼ばれる土地があります。

旗竿地とは右図のような旗のような形をした土地です。

大手住宅メーカーの規格型住宅は四角の土地を前提に設計されていますので、三角形などの変形地の場合はコストがかかっても注文住宅として設計しなければ建築出来ないものもあります。

また、傾斜がある土地の場合、注文住宅にしても希望の間取りが設計できないというケースもあるため、「訳あり物件」となる場合があります。

 

違法建築

違法建築違法建築とは、現時点の建築基準法や関連法令や条例に違反している建築物のことを指します。

違法建築には2種類あります。

一つは現時点の法令には違反しているけれども、建設当時の法令には違反していな建築物です。

もう一つは、建築時の法令にも現時点の法令にも違反している建築物です。

建築をするには、行政から「建築確認許可」を取得しなければいけません。

この「建築確認許可」を得た後、建築が終わった時点で、行政に設計通りに建築をしたという検査をしてもらって「検査済み証」という証明を取得します。

しかし、以前は建築許可だけを取って、「検査済み証」を取得しないという物件も数多くありました。

建築確認許可後に、申請と異なる部分を増築して「検査済証」を取得せず、違法建築物になったものもあります。

または、「検査済証」を取得後に違法な増改築をした等によって違法建築物になったものや、中古住宅を取得後、増改築やリフォームで違法建築物となったものもあります。

これらの物件は、買主がローンを組む場合に借り入れできる金額に制限がかかる場合があります。

また、行政から是正指導が入る場合もあります。

 

設備未設置・故障

必要な設備が無い物件や、設備が故障したまま修理していない物件も物理的瑕疵物件に該当します。

代表的なもので言えば、お風呂やトイレがない物件です。

給湯器や湯沸かし器がなかったり、あっても故障しているためにお湯が出ないという物件もあります。

修繕費用が高額な設備が故障したままというケースもあります。

例えば、床暖房設備やソーラーシステムのような大掛かりな設備が故障したまま引き渡されると、修理にしても撤去にしても多額の費用がかかります。

こういった設備の問題で、訳あり物件と呼ばれる場合もあります。

 

土壌汚染

土壌汚染土壌汚染は、土壌中に重金属、有機溶剤、農薬、油などの物質が、人体に影響がある程度に含まれている状態を言います。

工場跡地で土壌汚染問題が深刻化した、2003年に土壌汚染対策法という法律が施行されました。

「土壌汚染対策法」は、有害物質を製造、使用、処理していた工場や都道府県知事が土壌汚染の恐れがあると認めた土地の所有者に土壌の調査をさせて、その結果、土地所有者に土壌の浄化を命じたり、土地の利用計画の変更を命ずることができるといったことが規定されています。

近隣に工場が多くみられる地域は過去の土地の履歴を調査したり、工場跡地の物件については注意が必要です。

 

地盤沈下

地盤沈下とは、埋立地などに地盤の改良が不十分な状態で家を建ててしまい、時間経過とともに沈下が発生するような瑕疵の事を言います。

このような地盤沈下は建物の下の地面が均一に下がるとは限りません。

場所によって沈下する量が異なる地盤沈下を「不同沈下(ふどうちんか)」又は「不等沈下(ふとうちんか)」と言います。

不同沈下が発生した場合、建物が傾いたり壁に亀裂が生じたり、さまざまな問題が発生します。

 

地中埋設物

土地の下に何にも埋まっていないとは限りません。

土地を掘り起こすと、コンクリートやガラス、アスファルト、ビニールハウスの残骸、家電、ドラム缶、廃材が出てくる場合もあります。

こういった土地は地中埋設物の瑕疵物件と言えます。

 

環境的瑕疵物件とは

環境的瑕疵物件とは、住むために好ましくないと感じる施設が近隣にあったり、交通の便が悪いなど、物件自体ではなく物件の環境に欠点や欠陥があると思われる物件の事を言います。

但し、環境的瑕疵物件の場合、その環境が悪いと感じるかは個人差がありますので、人によっては全く瑕疵物件ではないと判断される場合もあります。

それでは、環境的瑕疵物件には、具体的にどのような物件があるのかを詳しく見ていきましょう。

 

嫌悪施設

嫌悪施設嫌悪施設とは、主に不動産業界で使われる言葉で、「近くにあると嫌がられる施設」のことを言います。

例えば、墓地や火葬場、刑務所、高圧線、ゴミ焼却場などが、嫌悪施設と呼ばれる場合があります。

嫌悪施設という言葉も明確な定義はあるわけではありません。

墓地であれば高い建物がないので、日当たりが良くて住みやすいと感じる人もいます。

このように、施設に対しての感情も個人差がありますので、これらの施設が近隣にある物件が全て訳あり物件というわけではありませんが、嫌悪施設と呼ばれる施設の近くの物件は、訳あり物件と呼ばれる場合が多くあります。

 

公共交通不便地域物件

公共交通不便地域物件とは、電車の駅から徒歩で歩くことが困難な距離で公共のバスも路線の縮小や廃止などで利用が制限されている地域に存在する物件のことを言います。

移動はほとんど自動車なので問題無いと言われる人もいらっしゃいます。

ただ、高齢化に伴って、自動車での移動が困難になった場合、バスや電車での移動が出来ないというのは致命的になる場合があります。

 

近隣トラブル

近隣トラブル土地や建物に問題はなくても、ご近所付き合いの中でトラブルがあると言うケースは多くあります。

物件の所有者が近隣とトラブルがあったからといって、その物件の次の所有者も絶対にトラブルに巻き込まれるとは限りませんが、トラブルに同じように巻き込まれる可能性もあります。

近隣トラブルで挙げられる原因として「騒音」「ペットの排泄物や鳴き声」「違法駐車」「ゴミの不法投棄」「理由が分からないが難癖をつける人がいる」「タバコの煙・ポイ捨て」などがあります。

ゴミ屋敷と言われるような家が近くにある場合も注意が必要です。

近隣の人にこういったトラブルの原因がある場合は、次の所有者もトラブルに巻き込まれる可能性があると言えます。

 

騒音・振動

飛行場「騒音」や「振動」は、物件の周りの施設が原因の騒音と、近隣住民が原因となる騒音の2種類があります。

施設が原因となる騒音としては、工場の機械の騒音や振動、建設現場の作業の騒音や振動、空港や基地周辺などの飛行機の騒音や振動、そして幹線道路の車の騒音や振動などがあります。

近隣住民が原因となる振動は少ないのですが、ニュースなどでもたまにあるように、騒音は殺人事件にまで発展するケースもありますので十分注意が必要です。

近隣住民の騒音としては、ピアノ、ステレオ、テレビなどの音響機器からの音やペットの鳴き声などがあります。

 

悪臭

悪臭「悪臭」に関しても、物件の周りの施設が原因の悪臭と、近隣住民が原因となる悪臭の2種類があります。

施設が原因となる悪臭には、工場からの臭いがあります。

例えば、お菓子工場の近くの甘い臭いは悪臭とは言えないかもしれませんが、一日中甘い臭いがしていると苦痛を感じるという人もいると思います。

焼肉屋さんの換気口から出てくる焼肉の臭いの排出空気も同様に、常に焼肉の臭いがするのは苦痛と感じる人もいると思います。

そういった場合は、洗濯物に臭いが移るので室内にしか干せないというケースもあるかもしれません。

その他、産業廃棄物の野外焼却場、養鶏・養豚・酪農などの糞尿臭や体臭なども近隣の施設が原因となる悪臭と言えます。

近隣住民が原因となる悪臭はペットの糞尿などが挙げられます。

また、生ゴミ等の一般廃棄物の集積場が近くにある場合も悪臭が問題になることがあります。

 

法的瑕疵物件とは

法的瑕疵物件法的瑕疵物件とは、法令などによって自由な利用が阻害されているような物件を言います。

土地や建物の利用制限には、「都市計画法による制限」「建築基準法違反」「消防法違反などの法令違反」などがあります。

また、地役権や境界線など私法上でトラブルがある場合もあります。

それでは、法的瑕疵物件には、具体的にどのような物件があるのかを詳しく見ていきましょう。

 

用途限定

用途制限日本では、さまざまな法令で建物や土地の利用方法の制限が規定されています。

例えば、都市計画法という法律では「用途地域」といって、どういった種類の建物が建てられるかを地域ごとに決めています。

市街地内であれば、大きく分けると、「住居地系」「商業地系」「工業地系」の3つの土地利用が定められています。

都市計画法では、第一種低層住居専用地域や準工業地域など12種類の用途地域に分けられています。

用途地域ごとに、建築基準法という法律で、建蔽率や容積率の制限があり、建てられる建物の種類も決められています。

もし、正しい用途制限を知らないで不動産を購入した場合、「『民泊を始めよう』とおもって購入した土地に民泊として営業出来る建物を建築出来ない」となってしまう危険もあります。

 

債権物件

「借金」には「貸す人」と「借りる人」がいますよね。

この「貸す人」を「債権者」と言い、「借りる人」を「債務者」と言います。

お金を貸す場合、もし返してもらえない場合を想定して、お金を返さなかった場合に代わりにもらう物を決めることを条件にお金を貸す場合があります。

この、「代わりにもらう物」を「担保」と言います。

この担保を受け取る(担保から優先的に借金を返してもらう)権利を「抵当権」と言います。

もしAさんが甲という土地を担保にBさん、Cさん、Dさん、Eさんからお金を借りたとします。

この場合、この担保となっている甲物件は債権者(Bさん、Cさん、Dさん、Eさん)の同意が必要です。

このように売却に債権者の同意が必要な物件を、ここでは「債権物件」言います。

借金の返済が出来なくなって、残りの借金を一括で返済できない場合に、債権者の同意を得て売却し、同時に仮差押や抵当権等を解除する方法を「任意売却」と言います。

この任意売却には、債権者との調整や買主の不安の除去など各方面に調整が必要となります。

 

境界トラブル

境界線トラブル境界線がはっきりしていない物件もあります。

そういった物件を取得して、建て替えや塀・垣根などを作ろうとした時に隣地の方とトラブルになるケースがあります。

境界線がはっきりしていない理由としては、境界標が長い年月を経るうちに朽ちてしまったり、元々境界標がなくお互いの合意で塀や垣根で境界を定めていたものの、相続や代替わりによって境界が塀の中心なのか内側なのかが定かではなくなった等があります。

 

借地トラブル

「借地」は貸主と借主の間にトラブルが発生するケースがあります。

借地権という権利は、借主側も貸主側も、他人に売却することができます。

借主が他人に借地権を売却する際に、事前に貸主の承諾を得ていなかったことでトラブルになることがあります。

借地権をもっているからといって、土地の上にある建物を自由に建て替え出来るわけではありません。

また、地代の延滞が発生している借地もあります。

借地権が設定されている土地の上に建っている建物の場合は注意が必要です。

 

私道トラブル

私道個人や法人などの私有地を、建築基準法上の道路として認められるよう、特定の通行権者や一般の人が使用出来るようにしている道路を「私道」といいます。

私道の所有者は、私道となっている土地の所有権はありますが、勝手に建造物を建てることが認めらていません。

また、通行も公開しなくてはなりません。

私道の権利に関しては非常に多くのトラブルの要素があります。

特に私道所有者と私道利用者の間で、以下のようなトラブルになることがあります。

  • 囲繞地通行権
  • 通行地役権(承役地、要役地)
  • 袋地通行権
  • 通行の自由権

私道に関してトラブルをかかえている物件は訳あり物件となる可能性があります。

 

権利トラブル

債権物件ところでお話しました「抵当権」のような権利が設定されている土地や建物は数多くあります。

土地や建物を見ただけではどんな権利が設定されているのか判りません。

不動産の権利に関しては様々な権利があり、その権利をめぐって様々なトラブルが発生します。

こういった「権利」に関するトラブルを抱えている物件も、訳あり物件と言えます。

権利トラブルには以下のようなトラブルが考えられます。

  • 未登記物権の所有権トラブル
  • 仮差押、仮処分、仮登記、買戻特約など所有権に関する事項
  • 抵当権、根抵当権、質権、賃借権など所有権以外に関する事項

 

心理的瑕疵物件とは

心理的瑕疵物件心理的瑕疵物件とは、その物件で過去に起きた出来事に関して、通常一般の人が嫌悪感を持つような物件を言います。

一般的に、「事故物件」や「いわく付き物件」と呼ばれるものです。

それでは、心理的瑕疵物件には、具体的にどのような物件があるのかを詳しく見ていきましょう。

 

死亡事故・自殺・孤独死・事件

以前住まわれていた方がお亡くなりになったような物件を心理的瑕疵物件と呼ぶケースがあります。

お亡くなりになられた理由は様々です。

高層階からの転落やエレベーターの転落のような室外でお亡くなりになられた場合と、自殺や他殺、孤独死など室内でお亡くなりになられた場合があります。

室内でお亡くなりになられて発見が遅れた場合、染みや悪臭などの特殊清掃で原状回復工事の費用が高額になる場合があります。

 

自然災害

自然災害に遭遇した物件は、同じ災害再度遭遇する可能性があるとも言えます。

日本にはいろいろな自然災害がありますが、法令で災害を以下のように定義しています。

被災者生活再建支援法 第二条一項

自然災害  暴風、豪雨、豪雪、洪水、高潮、地震、津波、噴火その他の異常な自然現象により生ずる被害をいう。

過去にこういった自然災害に遭遇している物件は注意が必要です。

不動産会社が仲介する場合、過去に土地や建物が自然災害の被害を受けていた場合、買主や借主に告知する義務があります。

 

火事

火事火事で全焼して建て替えた家は、訳あり物件でしょうか?

建て替えたので問題無いと思われるかもしれませんが、火事があった土地にある物件ということで、嫌悪感を感じる方もいらっしゃいます。

全焼ではなく、ボヤ程度だった場合でも、火災時の熱や消火時の水によって耐久性が弱くなっている可能性がありますので、告知を要する場合があります。

 

施設跡地

以前、墓地や斎場や宗教施設跡であった土地も心理的に嫌悪感を感じる方がいらっしゃいます。

こういった施設が以前になった場合も、事故物件や火事があった物件と同様に告知を要する場合があります。

 

まとめ

まとめいかがでしたでしょうか。

「訳あり物件」と聞くと「人が死んだ部屋」というようなイメージを持たれていた方も、訳ある物件にはいろいろな「訳」があるということをご理解頂けたのではないかと思います。

所有者には全く何の落ち度も無いのに、持っている物件が「訳あり物件」になってしまったというケースは非常に多くあります。

しかし、何の落ち度も無くても、売買する際に「訳」を隠して契約してしまうと、違法行為になってしまう場合もあります。

隠すのではなく、買主に、どういった「訳」があるのかを誠実に説明して、納得した上で購入してもらうことが重要になります。

売主と買主双方が納得して満足いくような取引になるように、「訳」をきちんと説明することが重要になります。